Changement de propriétaire du logement loué
Quand le propriétaire du bien loué veut vendre ou faire don de son logement, la protection du locataire varie en fonction du contrat. Le fait que le contrat, tel qu'il a été rédigé avant la vente ou la donation, possède une date certaine joue un rôle déterminant.
Qu'est-ce qu'une date certaine ?
Un contrat de bail authentique – c'est-à-dire un contrat de bail établi par un notaire – a toujours une date certaine. Un contrat de bail simplement écrit sans l'intervention d'un notaire a une date certaine à partir :
- du jour de l'enregistrement
- du jour du décès d'une des parties qui a signé le contrat
- du jour où l'existence du contrat a été confirmée par jugement ou par un acte établi par un fonctionnaire public (comme un notaire ou un huissier)
Les contrats de bail enregistrés ont donc toujours une date certaine et offrent par conséquent une meilleure protection. Un bail verbal n'a jamais de date certaine.
Une date certaine avant la vente ou la donation
Le nouveau propriétaire reçoit à la passation de l'acte les mêmes droits et obligations que le bailleur précédent. Cela signifie qu'il devra respecter le contrat exactement de la même façon et que le locataire ne subira pas de préjudices.
Exemple
Un contrat de bail enregistré de neuf ans court du 1er avril 2007 au 31 mars 2016. En juin 2008, le logement est vendu. L'acheteur prend donc la place du bailleur. Après la passation de l'acte, le bailleur peut à tout moment mettre fin au contrat de bail pour occuper personnellement le bien. Il doit cependant respecter un préavis de six mois. S'il veut exécuter des travaux ou résilier le contrat en payant une indemnité, il doit attendre jusqu'au 31 mars 2010, la fin du premier triennat. Si le préavis n'est pas motivé, il devra payer une indemnité de neuf mois de loyer.
Pas de date certaine avant la vente ou la donation
Si le contrat de bail n'a pas de date certaine avant la vente ou la donation, alors les règles suivantes sont d'application :
- Le locataire n'est pas protégé s'il habite dans le logement depuis moins de six mois. L'acheteur peut résilier le bail sans motif ou indemnité.
- Si le locataire habite dans le logement depuis au moins six mois, l'acquéreur sera subrogé dans les droits du bailleur principal.
Il existe cependant une importante dérogation. L'acquéreur peut par exemple résilier le contrat de bail s'il notifie un congé de trois mois, au lieu des traditionnels six mois. La dérogation s'applique dans les cas suivants :
L'acquéreur ne doit pas attendre la fin du triennat pour notifier le congé.
L'acquéreur doit notifier son congé au locataire dans les trois mois qui suivent la passation de l'acte. Après cette échéance, l'acquéreur perd cet avantage et doit respecter le contrat comme le bailleur original.
