Verandering van eigenaar van de gehuurde woning


Wanneer de eigenaar van het gehuurde goed zijn woning wil verkopen of schenken, is de bescherming van de huurder niet altijd gelijk. Bepalend is of het contract vóór de verkoop of schenking een vaste datum had.

Wat is een vaste datum?

Een authentieke huurovereenkomst – dat wil zeggen: een huurovereenkomst opgesteld door een notaris – heeft altijd een vaste datum. Een gewone geschreven huurovereenkomst, die tot stand is gekomen zonder bemiddeling van een notaris, heeft een vaste datum vanaf:

  • de dag van de registratie
  • de dag van het overlijden van een van de partijen die het contract ondertekend heeft
  • de dag waarop het bestaan van het contract werd vastgelegd bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar (zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder)

Geregistreerde huurcontracten hebben dus altijd een vaste datum en bieden dan ook een betere bescherming. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum.

Een vaste datum vóór de verkoop of schenking

De nieuwe eigenaar krijgt bij het verlijden van de akte dezelfde rechten en verplichtingen als de vorige verhuurder. Dat betekent dat hij het contract op exact dezelfde wijze zal moeten naleven en dat de huurder geen nadeel zal ondervinden.

Voorbeeld

Een geregistreerde huurovereenkomst van negen jaar loopt van 1 april 2007 tot 31 maart 2016. In juni 2008 wordt de woning verkocht. De koper neemt dus de plaats in van de verhuurder. Na het verlijden van de akte kan de verhuurder op elk moment de huurovereenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken. Hij moet dan wel een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren. Als hij werken wil uitvoeren of de overeenkomst wil beëindigen door een vergoeding te betalen, moet hij wachten tot 31 maart 2010 het einde van de eerste driejarige periode. Als de opzegging niet gemotiveerd is, zal hij een vergoeding van negen maanden huur moeten betalen.

Geen vaste datum vóór de verkoop of schenking

Heeft de huurovereenkomst geen vaste datum vóór de verkoop of schenking, dan gelden de volgende regels:

  • De huurder is niet beschermd als hij de woning minder dan zes maanden bewoont. De koper kan de huurovereenkomst zonder motief of vergoeding beëindigen.
  • Als de huurder de woning minstens zes maanden bewoont, treedt de koper in de rechten van de hoofdverhuurder.
    Er geldt wel een zeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomst namelijk beëindigen als hij een opzegging van drie maanden geeft, in plaats van de gebruikelijke zes maanden. De afwijking geldt in de volgende situaties:
  • De koper hoeft het einde van de driejarige periode niet af te wachten om de huur op te zeggen.

De koper moet de opzegging binnen de drie maanden na het verlijden van de akte aan de huurder bekendmaken. Na deze termijn verliest de koper dit voordeel en dient hij het contract zoals de oorspronkelijke verhuurder na te leven.

Huisvesting

Niet gevonden wat u zocht?